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深圳及香港住宅產業化的實踐與思考

作者：鋼結構網    
時間：2014-12-24 09:22:47 [收藏]
幾十年來，我國住宅產業化走過了不平凡的道路。特別是1999年國辦發72號文發布以來，住宅產業化迎來了新的發展機遇。住宅產業化幾代從業人員付出了艱苦努力，積累了豐富的經驗，也經歷了許多坎坷與挫折。大家高興地看到，隨著“十二五”的開局，黨中央倡導的科學發展觀貫徹落實，節能減排、
    關鍵詞：香港 深圳 住宅
    幾十年來，我國住宅產業化走過了不平凡的道路。特別是1999年國辦發72號文發布以來，住宅產業化迎來了新的發展機遇。住宅產業化幾代從業人員付出了艱苦努力，積累了豐富的經驗，也經歷了許多坎坷與挫折。大家高興地看到，隨著“十二五”的開局，黨中央倡導的科學發展觀貫徹落實，節能減排、綠色低碳發展日益成為全社會的共識，住宅產業化的春天終于到來了。
        在住宅產業化事業即將迎來大發展的時刻，迫切需要住宅產業化的頂層設計，其中對住宅產業化的發展模式的研究值得引起高度重視。以往，對住宅產業化的日本發展模式研究比較全面，對歐美住宅產業化發展模式也有較為深入的研究。發展住宅產業化是一項十分宏大的系統，涉及建設及住宅領域生產方式的根本變革，影響十分深遠。在推進住宅產業化的實踐中，我國也逐步呈現了自己的獨特的發展模式雛形，按地域劃分有北京模式、上海模式、沈陽模式等，按企業劃分有萬科模式、長沙遠大模式、黑龍江宇輝模式、中南建設模式、杭蕭鋼構模式、合肥西偉德模式、上海城建模式等。各地及各企業需根據各自的經濟發展水平、產業配套、技術水平、工人素質、施工工藝等選擇適合自己的發展模式，其中最重要的是在確保安全的前提下，特別關注經濟性和施工簡易性指標。
        一、住宅產業化的核心
       近年來，建設部原副部長、全國政協常委、環資委副主任劉志峰多次指出，推進住宅產業化，核心是實現住宅設計的標準化、部品部件生產的工廠化、現場施工的裝配化和土建裝修的一體化。
    劉部長還進一步指出：住宅設計的標準化，要建立一系列的技術標準，尤其是作為標準基礎的計量標準、設計標準、制造標準、質量檢驗標準、測試標準等；還要做到標準統一化：即對行業內現有標準的整合、統一。標準化是產業化的基礎，而統一模數又是實施標準化的基礎。統一模數制，可以使不同的建筑物及各部分構件的尺寸統一協調，具有通用性和互換性，可以加快設計速度、提高施工效率、降低造價。部品部件生產的工廠化，關鍵是要研究解決住宅部品部件間的模數協調，促進住宅部品部件的通用性和可替換性。施工現場的裝配化，是要建立裝配式住宅通用體系：1、建立工業化住宅結構體系，即住宅主體結構實現工廠化生產，達到施工現場拼裝的要求，做到結構體系完善。2、建立住宅部品體系，即以外圍護、內裝修、廚衛、設備、智能化等部品為重點，促進住宅部品向模數化、標準化、通用化、產業化方向發展。土建裝修一體化，是要將住宅裝修與土建安裝進行一體化設計、一體化施工。
         總之，住宅產業化的核心是住宅生產方式的工業化，而工業化的核心又是結構體系的工業化。眾所周知，占建筑生產活動70%的工作量是房屋的結構主體，如果對建筑結構主體的生產方式仍然采用傳統方法，就難以形成新的產業鏈，也就不能稱為“住宅產業化”，這里所說的“結構體系”是指包括設計、生產、施工的成套技術，并不單指結構本身。
        目前，與新技術配套的技術標準制定相對滯后，是制約住宅產業化的重要因素。一些具體的產業化技術，如預制裝配技術，在國外已經發展了幾十年，已經非常成熟和完善。關鍵問題是我國住宅結構體系與國外有很大區別，引進的大部分是單項技術，與國內現行的技術標準、規范不兼容，在設計、施工、驗收時無規范、標準可依。
         國外主要住宅結構體系與我國差異較大：歐美日等發達國家的住宅產業化發展水平較高，但存在不同結構體系，且差異很大。歐洲以多層預制混凝土結構體系為主；美國以“鋼結構+預制外墻掛板”的高層結構體系為主；日本普通住宅以“輕鋼結構和木結構別墅”為主，城市住宅以“鋼結構或預制框架+預制外墻掛板”體系為主。新加坡、香港住宅多為高層混凝土建筑，特別是保障性住房(組屋、公屋、居屋等)多采用預制剪力墻結構體系
        我國改革開放30年，住宅建設取得舉世矚目的成就。我國人多地少的基本國情，決定了保障性住房只能以高層建筑為主。例如目前深圳市主管部門已出臺規定，保障性住房容積率原則定在3.5，因此保障性住房基本上會以30層左右的高層住宅為主?？焖?、簡單、經濟實用的現澆鋼筋混凝上結構，特別是剪力墻結構在我國住宅建設中發揮了重要作用。
        我國的住宅產業化模式無法照搬國外現成模式。以保障性住房為主，在高層住宅的剪力墻結構的裝配化將成為主流技術；同時應堅持預制與現澆有機結合的裝配整體式的技術路線。
    住宅產業化涉及生產方式的深刻變革，是集技術創新、管理創新、制度創新“三位一體”的集成創新。筆者在實際工作中，有機會多次學習了香港住宅產業化的許多先進經驗，在此愿意與大家分享對住宅產業化香港模式的體會。
        二、住宅產業化的香港模式
        香港總面積約1100平方公里，人口約710萬。香港的房屋分為兩大類，一類是商品房，另一類是政府興建或資助的公共住房，公共住房又分為居屋(用于出售)和公屋(用于出租，類似內地公共租賃房)兩種。目前，香港擁有居屋約42萬套(居住125萬人)，公屋約72萬套(居住213萬人)。居住在公共房屋的人口約占全港總人口的50%，較好地解決了市民的居住問題。
        香港公共住房的發展要追溯到二戰結束后，大批難民涌入香港，并在山邊及空地搭建了大量的木屋居住。1953年12月，九龍半島石·尾木屋區一場大火，使得5.3萬人無家可歸，迫使香港政府介入提供住房。這一時期，香港的公共房屋“以徙置區為主，廉租屋為輔”。隨著香港經濟的飛速發展，政府財力不斷增強，居民收入也顯著提升，1972年，香港政府提出了“十年建屋計劃”，逐步為180萬港人提供住房，并提出保證每個家庭住上獨立單元式住房，并配備完善的水、電、廚房、衛生間等設施。為此，香港于1973年成立了“房屋委員會”，經過10年努力，共興建了22萬套公共住宅，使百萬人從中受益。十年建屋計劃，是香港政府第一次系統性提出長遠的房屋發展政策，具有深遠的影響，并且帶動公共房屋的建設從強調建屋數量轉變為注重建屋質量。房屋委員會及其執行機構房屋署的成立，使政府建立的專門負責房屋政策的制定和房屋建設的部門，為保證房屋供應、提高房屋質量、推進住宅產業化奠定了基礎。香港房屋署還有大量的工程技術人員，對公共房屋的規劃設計、建設工程的機械化施工和工業化技術、工程質量提升、工程管理優化等進行了長期的研究和開發，確保了房屋建造技術持續不斷進步，穩居世界前列，而且堅持了數十年。這一經驗，值得內地政府認真學習借鑒。
        香港房屋政策一直在根據經濟社會發展、市民住房需求和負擔能力以及房地產市場發展而不斷調整。1976年，港府推出“居者有其屋”政策，幫助中等收入居民購買居屋置業。1988年，又推出“長遠房屋戰略”和自置居所貸款計劃，取得了良好的效果。
         香港的公共房屋建設一直在強調標準化設計。香港的公共房屋設計一直提倡“實而不華”的理念。為快速解決居住問題，加快建造速遞、減少建造成本及有效控制建造品質，香港在每個時期的公共房屋建設內，都是只以幾種住宅標準層平面作為公共房屋的原型，并大量建設。從1953年到1972年，總共建設了七種“號型”系列。從最早期的“第一型”公屋是平面呈H型的六至七層的板式住宅，以周邊的通廊圍繞住房單元，公共衛生間和廚房位于連接處的結構；到“第三型”開始使用中央走廊來連接每層的單元，同時每個住宅單元也有了自用的廚房和洗手間。從1973年到1982年的十年建屋計劃階段，從雙塔型大廈逐步發展到Y型大廈。從1983年到2003年的長遠住房策略階段，又推出了和諧式和康和式公屋。和諧式公屋是以模塊作為住宅的基本單位，共擁有四種基本模塊，包括一個“核模塊”和三個附加模塊，并通過模塊的組合，形成系列化、多樣化的套型。康和式公屋是在和諧式公屋的基礎上不斷改進的結果。和諧式和康和式的公屋都具有標準化、模數化的特點，并在建造過程中大量使用了預制構件。2000年后，香港逐步采用了“因地制宜”的設計思路，即制定若干標準戶型，再根據每個項目的不同情況將標準戶型予以組合，以充分提高土地的利用效率。
        香港公共房屋建設大力推廣工業化建造和機械化施工。香港早期的公共房屋建設就像內地目前情況一樣，大量使用手工作業，施工質量無法得到保證，污染很大。為此，香港房屋署于1980年代中期強制在結構墻施工中采用大鋼模，以及相關的機械化設備，如塔吊、預拌混凝土等。隨著現場施工的機械化，建設質量穩步提高。香港房屋署從1980年代后期又推出重大舉措——在公屋建設中采用預制外墻，可大量減少現場濕作業，并有效防止滲漏水，成效非常顯著。隨后，公屋建設不斷采用新的預制構件，包括樓梯、樓板、內隔墻、陽臺、管道井、垃圾槽等。在香港最新建設的啟德公屋項目中，還采用了使用混泥土整體預制的廚房和洗手間，這樣可以有效防止廚衛出現滲漏水、極大提高了廚衛施工的質量，并使工業化住宅的整體預制率提高到了將近50%。 
        香港公共房屋的工業化建造也積極探索適應本地實際的工法。在香港推廣工業化施工的初期，從國外引進了“后安裝工法”，又稱“日本工法”，該工法主要在美國、日本、臺灣地區等地使用，由于主體結構大量采用鋼結構或預制框架結構，施工順序一般為先進行主體施工、后進行外墻裝配的方式，故稱為“后安裝法”。預制的外墻往往是作為非承重的掛板使用，對于主體及構件的尺寸精度要求較高，施工操作的工藝要求也較高，否則構件之間會出現“誤差積累”而無法安裝，并且由于構件之間宏觀縫隙的存在，在解決保溫、防水、隔聲方面有很高的要求，采用后安裝法裝配施工時往往建安成本較高。由于香港臺風多、降雨充沛，公共房屋在用“后安裝工法”施工的住宅，在使用中都發生了大量的滲漏水現象，每年需投入大量人力物力進行維修。
        后來，香港房屋署進行了改進，采用了“先安裝法”，又稱“香港工法”，該工法主要在新加坡和香港等地使用，主體結構一般采用現澆混凝土結構，施工順序為先安裝預制外墻、后進行內部主體現澆的方式，故稱為“先安裝法”，預制的外墻既可作為非承重墻，也可作為承重的結構墻，由于先將墻體準確地固定在設計的位置，主體結構的混凝土在現場澆筑，待現澆部分完全固結后形成整體的結構，因此對預制構件的尺寸精度要求不高，降低了構件生產的難度，同時每一次澆筑混凝土都是“消除誤差”的機會，提高了成品房屋的質量，而且整體式的結構提高了房屋防水、隔聲的性能。“先安裝法”在香港取得的很好的效果，比較適合施工水平不高的發展中國家，特別是滲漏水問題徹底解決，值得我們認真學習和借鑒。 
        香港的住宅產業化和工業化，取得了良好的社會效益和經濟效益。盡管采用預制構件和機械化施工的成本較高，但是徹底解決了滲漏水問題，使維修費用大幅度下降，采用工業化和機械化施工，單位維修費下降為原來的5%(見表1)，并且施工進度快、質量好、節約人工和材料，大量減少了建筑垃圾。因此，住宅的全壽命使用成本反而會大幅降低。香港房屋委員會自1990年代起在公共房屋建設中強制推行了工業化，取得了巨大的成功。2010年，香港房屋署曾委托香港理工大學，對公屋的壽命進行評估。從15年內建設的250棟建筑中抽取8棟，結果顯示，公屋的使用壽命可達到100年，遠遠超過設計年限的50～70年。公屋壽命的提高，原因是大量使用鋼模板和施工機械，減少人為錯誤；工廠預制構件的質量大大提高；工廠化預制導致混凝土保護層厚度一致，可提高壽命；工廠生產用的混凝土質量較高。(見表)


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      總結住宅產業化的香港模式，其經驗主要有五條：
    1.住宅產業化與保障房命運緊密相連，首先在公共房屋中實施并形成有效需求，引導社會形成設計、生產、運輸、安裝、監督等完整的產業鏈。
    2.全面推廣標準化設計，可以有效加快建設速度、減少成本、提高質量。 
    3.2001年政府出臺建筑面積獎勵政策，對采用預制外墻的商品房給予建筑面積獎勵(6～8%)，有力推動了開發商采用預制外墻等。 
    4.“香港工法”，即“先裝法”工藝比較適合中等工業化條件下的住宅產業化推廣，更加適合內地目前的國情和發展階段。 
    5.采用住宅產業化和工業化技術，初期投資會略微上升，但因產品質量大幅提高導致維修成本會大幅下降，并節省大量人工和材料，還可以大幅度提高建筑物壽命，全壽命使用成本反而會大幅下降。
     
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